楼市去库存，面临四大现实困境
在新一轮救市历时一年多楼市仍无根本好转、库存继续攀升的情况下，12月召开的中央经济工作会议，集中开出了六条去库存“药方”。分别是：推进农民工市民化；加快户籍制度改革，允许农民工在就业地落户；建立公租房制度，将公租房扩大到非户籍人口；发展住房租赁市场，引导库存商品房进入住房租赁市场；鼓励开发商适当降房价；取消各种不合理的限购措施。可以看出，“六条措施”打出了去库存的组合拳。措施的前四条，着力于从制度上扫清新市民购房障碍，加快推动制度层面（如户籍制度等）深化改革。
楼市经过2015年的进一步分化，一线城市和部分二线城市加速回暖甚至出现局部疯狂，去库存的重点主要在经济相对落后、缺乏人口吸引力的三四线城市和县级市。深入分析，“六条措施”能否有效去库存，至少需要突破现实中的以下四大困境：
困境1：农民市民化和城市落户买房？
理论上讲，通过提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革，让农民工市民化，确实可以扩大房地产有效需求，但指望农民工成为消化库存、稳定房地产市场的主要力量，恐怕很难。一是户籍制度改革是一个庞大而复杂的社会系统工程，目前有些省份出台的相关政策目前还只是方向性的，缺乏可操作性的实施细则。政策的落地也有一个过程。远水不解近渴。二是农民工的住房购买能力。据国家统计局发布的数据，2015年1至11月全国商品住宅销售均价为 6513 元/平方米。这也基本上是中西部地区三四线城市目前的房价水平。按照一套房90平方米估算，加上税费、装修等费用，总负担在50多万元，逼近60万元。而据国务院农民工工作领导小组办公室2015年2月发布的数据，外出农民工月平均收入2864元。熟悉农村和农民的都知道，一般农村家庭一年的收入，扣除日常生活开支、子女教育费用、医疗和人情往来（中国广大农村人情风盛行），所剩无几。如果平均一个农民工家庭有2人工作，其年家庭收入约为5万元，房价收入比在10倍以上。再说，即便是部分农民工有意愿在城市购房，房贷怎么解决？农民工拿不出稳定收入证明，也无财产抵押，无公积金户头，银行贷款存在障碍。除极少数爆发起来的农户，普通农家要想在城里买房，是一个梦想。三是农民工的购房意愿。如果制度上没有很好地解决农民工在城市的就业机会、医疗、子女教育、养老等问题，农民工恐怕并不愿意放弃农村宅基地、承包地、自留地和农村生活相对低成本等的“农村红利”。因为中国农民的传统观念中，故土难离。土地就是命根子。
因此，寄希望于农民工买房以实现去库存，即使可以去化极少部分库存，也难以发挥实质性的影响，很难真正解决去库存难题。
困境2：把农民工纳入公租房对象，扩大公租房范围？
完善公租房制度，把农民工纳入公租房范围，是本次中央经济工作会议提出的去库存“六条措施”中得人心的一大亮点，具有消除户籍歧视和身份歧视的社会公平意义。然而，这项政策的障碍主要表现在：一是城市现有公租房总量有限，在很多城市低收入家庭都需要排队等候的情况，这一政策惠及到农民工头上，恐怕需要假以时日。二是即便政策已不存在障碍，但同样也有一个落地的时间问题。
困境3：引导库存商品房进入住房租赁市场？
发展住房租赁市场，引导库存商品房转化为租赁市场房源，是本次“六条措施”提出的一个新思路。住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分，需要大力发展。政府希望鼓励个人和机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。从节约社会资源、激活房地产市场的角度看，这确实是一个很好的方向，可以作为地方政府去库存的一个政策着力点。问题是目前中国房价畸高而房屋租赁回报率普遍过低。大量的调查数据表明，住宅市场静态租金回报率仅2%左右。北京某机构调查全国数十个城市样本，2014年仅武汉、成都的回报率刚过3%。很难想象，在三四城市房屋升值前景并不乐观而房屋租赁回报水平又如此之低的情况下，这一政策能很好地刺激社会资本买房转租。
另外一个方面，三四线城市因为经济发展水平低，现代服务业发展水平也不高，外来人口流入有限，房屋租赁需求疲软。靠发展房屋租赁市场发展去库存不现实。
困境4：鼓励开发商适当降房价？
从过去的经验看，开发商主动降价的情况很少见，即便降价也多是屈于公司资金压力或在外部竞争的压力。开发商为什么不愿意降价？一是这些年地价畸高，而且材料和用工成本持续攀升，商品房的利润空间不断被压缩。开发商普遍表示降无可降。近来有开发商接受媒体采访，问及降房价时说“房价涨50％还亏钱，怎么降？”二是担忧。开发商担心降价引发市场恐慌，市场反而更加低迷，同时担心老业主反弹。三是地方政府不愿意。地方政府其实是房地产的最大受益者。这也是长期以来地方政府明里暗地促推房价上涨的原因。降价影响地方涉房税费收入。2014年以来房地产市场低迷，三四五线城市商品房销售不畅，政府卖地收入大幅减少，很多地方财政难以为继。发展到2015年，已有一些地方开不出公务员和教师工资。在这样的情形下，只要房地产还有“活下去”的可能，地方政府是不愿意甚至是阻扰开发商降房价的。
2016年不确定环境下，去库存的出路何在？
由此看来，救楼市、去库存问题在诸多现实障碍下，似乎打上了一个难解的“死结”。我们必须看到，2016年的楼市，尽管有“中央两会”定调之下的政策利好和宽松环境，但宏观经济整体低迷、中西部地区三四线城市实业空虚等因素，仍然增加了楼市的不确定性。因此2016年住房市场回暖基础不稳，市场风险较大。这主要表现在：国际方面，中国的外向型经济大受影响，而且近年来人民币汇率延续着贬值趋势，未有扭转迹象。今年元旦过后甚至出现连续爆跌。人民币贬值、美元走强，必然带来资本的外流。这一方面会加大房企海外融资的成本和融资难度，另一方面资本外流又造成国内楼市购买力的流失。其次，宏观经济进一步下行的压力，加大了普通产业劳动者的失业危机，打击了人们的收入增长预期，会压制部分人的购房意愿；再次，三四五线城市房地产盲目发展下现有房屋保有量过大，甚至已局部过剩；以及由于经济发展水平低，缺乏人口吸引力甚至人口净流出。有关资料显示，近几年三四五线城市人口净流出呈加快趋势，等等。这都是需要面对的困难。
高层“打响四个歼灭战”的号角已经吹响。三四五线城市如何化“危”为“机”，顺利实现去库存？
假如2016年去库存状况仍然不令人满意，笔者综合各方面因素分析认为，决策层面可能的进一步措施及其局限性一并分析如下：一是进一步降低购房门槛。例如再降首付，如有必要，首付甚至可能降到10％。又如调高公积金贷款额度等。如此则杠杆率太高，增加了不良贷款的风险，必须谨慎。再如降准降息。经过2015年连续五次降准降息，目前房贷利息已处于十年来最低水平。2016年如果迫于形势，不排除还有1至2次降准降息的可能，但空间已经不大。二是继续加大税费优惠和购房补贴，或者调整首贷标准、二三套房税费等。这一招的见效往往较为明显，因此常被地方政府用作救市的灵丹妙药。三是启动房贷利息抵扣个税。拟议中的这一招，2015年底曾让媒体热闹过一阵。但笔者认为此招恐怕也难见效。因为三四五线城市收入低，普通工薪阶层个税极其有限，能冲抵的房贷利息也就极其有限。难以有效刺激三四市场，反倒是将利好一二线城市。然而，一二线城市2015年以来提前回暖并呈疯狂态势，“个税抵利息”最能刺激的是高收入人群，容易进一步拉升房价，而且也有“劫贫济富”、影响社会公平的负作用。四是停建经适房，对保障人群改发货币补贴，和棚户区改造改为货币化安置。五是政府回购商品房用作保障房。这四、五两招如果操作得好，有可能较大程度化解部分商品房库存。颇有政府为房地产市场“兜底”的意味。仅以棚户区改造来看：根据国务院工作安排，2015~2017年全国棚户区改造任务为1800万套。而2015年国务院确定的改造任务目标为540万套。照此推算，2016年和2017年的改造任务达1200多万套。如果今明两年内货币化安置占到一半比例，也将形成900万套的住房需求。当然这只是理论上的。对于城市低收入家庭和棚户区居民来说，货币化安置的补贴力度在多大程度上能转化为购房需求？还有待观察。倒是政府回购商品房用作保障房和公租房，现实的去库存效果会明显得多。但这也宥于政府的财力和住房保障能力及规模。
至于地方政府层面，现实条件下，要克服短期利益行为，压抑卖地冲动，放缓土地入市节奏。长远看，三四线城市地方政府要下决心改变那种急功近利的发展方式，真正树立科学的发展观，结合地方特点和资源禀赋，着力培植新的经济增长点，同时大力发展现代服务业，特色农业例如特色种植业、养殖业、观光农业，和农产品深加工等，摆脱单纯的“土地财政”依赖，发展壮大区域经济，不断创造城市就业机会，同时下大力气不断完善文化、体育、教育、医疗、养老等公共服务，才能吸引并留住人才，吸纳农村转移劳动力，给房地产业长远发展和现实去库存创造良好的社会环境。否则，“促进房地产业健康稳定发展”就只是一句空话。
企业营销层面。房企要转变观念，打开视野和思路，创新营销模式，改进去库存手段。采用灵活有效的营销手段，去除浮躁，加强楼盘的针对性宣传，加大优惠促销力度，必要时适当降价，以价换量，缓解现金流。要注意创新产品，提升质量，更好地满足人们对于优质住宅、创新型住宅（如万科微公寓）的需求。同时积极主动地配合地方政府的去库存政策，争取把质量良好的库存商品房转化为政府保障房。要审时度势，积极参与和推动社会资本搭建住房租赁平台，并且在社会资本融资、贷款、担保和公证等方面提供优良服务和售后服务，实现库存的多渠道有效去化。